¿Qué es "PMI"?
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El “private mortgage insurance” (seguro hipotecario privado), también llamado PMI, te puede costar un montón de dinero cuando compras una casa antes de tiempo. El PMI es un tipo de seguro hipotecario que te pueden exigir que pagues cuando compras una vivienda con un préstamo convencional. El PMI aumenta bastante tus costos de financiar la propiedad, PERO el PMI protege al banco, y no a ti. El PMI protege al banco si tu dejas de hacer los pagos.
Cuando compramos una vivienda usando un préstamo hipotecario, el banco mitiga su riesgo con varias herramientas para asegurarse de tener ganancias. El interés es una de ellas. La cantidad que das de pago inicial (conocido como “pronto” en PR y “downpayment” en inglés) es otro de los factores.
Otra manera de mitigar riesgo es el hecho de que la propiedad misma se utiliza como garantía del préstamo (“colateral”). Es decir, si no pagas lo que se acordó en los términos del préstamo hipotecario, el banco puede tomar acción legal para quitarle la casa y así recuperar el dinero. Cuando haces el préstamo, el banco pone un “lien” o “derecho de retención” en los registros del gobierno para esa propiedad. Ese reclamo que llaman “lien” es la herramienta legal que el banco puede usar para quitarte la casa. Ese “lien” también previene que vendas o transfieras la propiedad hasta que se pague la deuda.
El PMI es otra herramienta del banco para mitigar su riesgo. Por lo general el PMI es obligatorio cuando usas un préstamo convencional (para financiar o refinanciar) y das un downpayment de menos del 20% del precio de la vivienda.
¿Qué factores debo considerar al decidir por un préstamo que exige un PMI
Un PMI puede ayudarte a cumplir con los requisitos para un préstamo que de otra manera no podrías obtener. Eso significa que, si necesitas PMI, es muy probable que tu realidad y tus números indican que no deberías estar comprando casa todavía. Si tus números le indican al banco que tienes probabilidad de no poder pagar la casa, y no puedes dar más de 20% de pago inicial, entonces te van a exigir PMI. Pero recuerda que, aunque el PMI lo pagas tú, ese seguro no te va a proteger a ti si llegaras a tener problemas para pagar tu hipoteca. El PMI sólo protege al banco si tú fallas.
A veces, los bancos ofrecen algunos préstamos convencionales que no exigen un PMI, aunque des menos del 20%. PERO, como eso les aumenta el riesgo, esos préstamos tienen una tasa de interés mucho más alta. El pagar una tasa de interés más alta te puede salir más o menos caro que un PMI. Eso depende de varios factores y hay que evaluarlo individualmente para determinar cuál te sale mejor, busca ayuda.
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En un préstamo convencional, el banco se encargará de cuadrar el PMI con una compañía privada. El costo del PMI varía según la cantidad del pago inicial y de tu “credit score”. En general, para la gente que tiene buen crédito les sale más barato que el seguro hipotecario de los préstamos FHA. La mayoría de los PMI se pagan mensualmente junto con tu pago de la casa.
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Con un préstamo ofrecido por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), ellos exigen que le pagues un seguro hipotecario a ellos. El seguro hipotecario de la FHA es obligatorio para todos los préstamos FHA. El costo es el mismo sin importar tu “credit score”. Eso sí, el precio sube un poco si el downpayment es de menos de 5%. El costo del seguro hipotecario de la FHA se paga en dos formas, una parte junto con los costos de cierre, y también un costo mensual, que está incluido en tu pago mensual de la casa.
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En los préstamos ofrecidos por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), el programa es similar al del FHA, pero casi siempre es más barato.
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Con un préstamo para los veteranos de las fuerzas armadas de los Estados Unidos ofrecido por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), no hay que pagar seguro hipotecario mensual. No pagas PMI, aunque das $0 de downpayment porque una garantía del VA sustituye al seguro hipotecario. PERO ellos, te cobran un “cargo de financiamiento” por adelantado que es varios miles de dólares y te lo añaden al préstamo.
Puntos de acción:
1. Si quieres comprar casa, ahorra dinero para poder dar un downpayment de 20% y así te evitas el PMI.
2. Si ya tienes casa y estás pagando PMI, verifica si ya puedes cancelar la prima mensual del seguro de la hipoteca… Tienes el derecho de solicitar que te cancelen el PMI una vez que hayas alcanzado la fecha cuando el balance de su hipoteca esté programado para bajar al 80 por ciento del valor original de la vivienda. Cuando usted recibió su hipoteca, deberían haberle dado por escrito esta fecha en un formulario de divulgación del PMI. Si no puede encontrar el formulario de divulgación, comuníquese con su banco.
Advertencia
El seguro hipotecario, sin importar qué tipo, protege al banco, no a ti, en caso que te atrases en los pagos.
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